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“住房新制度”前景取决于地方诚意

要防止租赁住房建设异化为拉动投资的政绩工程、面子工程,避免租赁房建了很多,但广大新市民不愿租住,出现类似保障房的空置、弃租等现象。

下一个五年,中国各项改革将从全面启动期转入加速推进期。对房地产来说,就是告别短期调控,启动长效机制。目前来看,楼市长效机制眉目渐清,即壮大租赁,构建“租售并举”、“先租后买”的住房新制度。之所以说这就是楼市的长效机制,就在于在这样的住房新制度下,2.45亿外来人群、2000万租房大学生(二者称为新市民)、1.5亿留守人群(留守儿童、妇女和老人)才能看到“扎根”城市的希望;广大80后、90后,甚至新千年的年轻人群,才愿意较长时期内选择租房。由此,资本、杠杆和旺盛需求推动高房价和资产泡沫的链条才能被斩断。目前,城镇各种“漂”的人群有4亿左右,与现有城市常住人口的体量差不多,这是楼市最有效、最刚性的需求。他们若能通过体面的、成本相对低的租赁“扎根”城市,并依靠不断积累,或共有产权、“先大后小”等理性购房模式,拥有产权住房并成为“有产者”,楼市泡沫“软着陆”就有了空间。同时,调控高压叠加“租售并举”,房价开始平稳,各种成本下降,百姓安心租房,并根据支付能力买房,高成本购房和生活压抑的消费将释放,内需驱动自然水到渠成。

笔者认为,国家对于楼市长效机制的框架、政策和目标是很清晰的,但“一分部署、十分落实”。过去,我们曾想通过发力住房保障,实现老百姓的安居梦,并能让房价和泡沫软着陆。当时的政策力度也很大,比如2007年的国发[2007]24号文、2010年的3600万套保障性安居工程、每年的新开工目标等。现在来看,住房保障成绩巨大,但教训也颇多,比如有的地方保障房建设任务异化为“数量目标”,很多保障房建在偏僻、配套差的地方,导致空置或“弃租”;再如,保障对象资格审核和后续监管不到位,寻租现象频发。近年来的保障房审计中,类似现象层出不穷。

现在,我们又要发力租售并举,这与保障性安居工程类似,其肩负着实现新市民的安居梦,让楼市泡沫“软着陆”、建设内需社会等多重目标。对此,国家层面发文不少,如2016年的39号文、今年4月的租赁管理条例、近期九部委153号文等。此外,近年来中央经济工作会议、每年“两会”、政治局会议等对此也多有强调。房地产属地化特征很突出,长效机制能否从顶层部署和国家政策走向“落地”,还有待地方政策细则和真心实意的努力。

近期,各地租赁新政此起彼伏,如落实国务院39号文的地方细则,落实153号文的租赁试点方案、搭建政府租赁平台等。未来,一方面要杜绝“以会议落实会议”、“以文件贯彻文件”,另一方面要确保中央和地方政策导向一致。目前,在很大程度上,各地租赁新政奔着招揽人才而来,如深圳、上海、成都等,人才租赁房是重点,而非外来人群“扎根”诉求,背后折射G D P考虑的“小九九”;其次,租赁能否培育好,关键看地方是否有让利诚意。比如,上海超低价出让2宗租赁用地,但这是否能常态化(而非基于面子工程的个案),取决于地方是否有降低土地依赖的决心。

再次,共有产权住房确实顺应了新市民、户籍无房户渐近拥有产权住房的意愿。共有产权模式“落地”的理想方式,应当是土地“招拍挂”后政府让利,让利部分就是政府产权。但是,北京仍坚持“限房价、竞地价”方式,折射地方既想获得高地价,又想让房价下降,而压力全部转给开发商。一旦商品房市场遇冷,开发商就不愿意参与了;最后,各地都公布大规模租赁住房建设计划,但教育等公共服务能否跟上则不明确,之前保障房大规模建设也出现过类似问题。

因此,要防止租赁住房建设异化为拉动投资的政绩工程、面子工程,避免租赁房建了很多,但广大新市民不愿租住,出现类似保障房的空置、弃租等现象。由此,长效机制从设计到“落地”是一项系统工程,配套改革要同步推进,如基于租赁住房的公共属性,土地出让多用“招标”、少用“拍卖”,降低地价;再比如,教育投入与城市常住人口挂钩,确保公办教育覆盖所有常住人口;又如,实现公办教育全覆盖,就要在就近入学、教师轮岗、省市区多层次公办教育体系上下功夫。此外,税收优惠、金融支持(如R EITs)要落地,让企业租赁看到盈利机会等等。

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