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灼见 | 2019房价有望进一步趋稳,但不排除微幅下跌可能

三四线城市的市场难度会进一步加大,房价上行动力也会明显减弱,部分无人口和产业支撑的三四线城市有可能会面对较大的回调压力。

导语:部分之前涨幅过大的城市房价将延续调整态势,特别是热点城市的二手房价会率先出现变化;而由于棚改货币化政策的退出、市场供应不断扩大的影响,三四线城市的市场难度会进一步加大,房价上行动力也会明显减弱,部分无人口和产业支撑的三四线城市有可能会面对较大的回调压力。

腾讯财经《灼见》特约作者 王业强(中国社会科学院城市发展与环境研究所研究员)

2018年,房地产市场在严格的政策调控下,房屋销售价格平稳回落,市场预期发生明显转变,政策调控效果明显。但由于各地市场分化明显,伴随市场销售整体回落,预计2019年新开工、投资均有小幅回落的可能。在中央“房住不炒”的大背景下,房地产市场在短期内面临结构调整和优化。而从长期看,适应形势变化,积极谋求经营模式创新,提升房地产发展质量,将是2019年房地产行业的主题。

调控政策将继续保持稳定

2018年3月,政府工作报告进一步强调“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,继续实行差别化调控。7月,中央政治局会议要求下决心解决好房地产市场问题,坚持因城施策,促进供求平衡,合理引导预期,整治市场秩序,坚决遏制房价上涨。这两次会议确定了全年房地产调控的政策基调。虽然在年末的中央政治局会议没有提到房地产,说明房地产调控达到了预期目标,房地产去库存任务已经完成,房价也已经稳中有降。

由于当前房地产市场预期尚未完全稳定,部分热点城市市场压力仍然较大,房地产调控政策在未来一段时间内保持稳定的概率较大,不会轻易发生改变。

总体来看,2018年,房地产市场在“房住不炒”和“租购并举”的基调下,市场调控政策密集出台,调控政策体系不断完善。中央政府层面上更加注重深化基础性关键制度改革,深入推进住房制度改革,优化住房和土地供应结构,完善基本住房制度体系,加快建立健全长效机制,同时进一步强化金融监管和风险防控,加快住房租赁体系建设,加强对市场秩序的监管。

地方政府则延续2016、2017年因城施策的调控风格,在继续深化调控的同时,更加注重强化市场监管,坚决遏制投机炒房,保障合理住房需求。由于短期调控政策取得初步成效,各地政府正在加快供给结构调整,通过大力发展租赁市场和建设共有产权住房等保障性安居住房,扩大有效供给、提升各层次需求的保障水平,为中长期市场供求平衡积累基础。

市场预期已经发生根本转变

根据大数据房价指数(BHPI)2018年10月的监测结果显示,142个样本城市房价平均环比下跌0.296%。房价环比上涨的城市为58个,比6月减少61个,占样本数的40.8%。这说明,全国房地产市场整体退热,短期内一二线城市房价稳中略降,三四线城市涨速进一步下降。少部分房价虚高严重的二三四线城市可能进入风险释放区域。

中指百城房价指数显示,在2018年三四季度的交接期,房价走势出现了明显的变化:9月,中指百城房价样本城市中有18个城市出现新房价格环比下跌,数量明显增加;11月,中指百城房价单月环比涨幅为0.27%,涨幅明显回落,更是有31个城市出现新房价格下跌。

国家统计局11月70个城市数据显示,一线城市北京、上海、广州、深圳分别下降0.6%、0.1%、0.3%和0.2%。31个二线城市二手房环比涨幅与10月持平。35个三线城市二手房价格上涨0.4%,涨幅回落0.1%。

由此可见,目前市场房价上涨预期已经发生了根本性转变,这种转变是受多种因素共同作用的结果。从2016年至今中央抑制房价上涨的决心没有发生改变,住房调控政策保持了持续性与稳定性。尤其是今年7月中央政治局会议释放出的“坚决遏制房价上涨”,则给了各类市场主体明确的政策信号,推动了市场预期的明显转变。同时,中国经济仍处于下行周期,经济增速低位徘徊,国房景气指数近期见顶回落,房地产经过这一轮快速上涨之后,市场价格在达到高位之后必然引起供求关系的调整。

在当前政策稳定的前提下,2019年房地产价格有望进一步趋稳,但不排除微幅下跌的可能。部分之前涨幅过大的城市房价将延续调整态势,特别是热点城市的二手房价会率先出现变化;而由于棚改货币化政策的退出、市场供应不断扩大的影响,三四线城市的市场难度会进一步加大,房价上行动力也会明显减弱,部分无人口和产业支撑的三四线城市有可能会面对较大的回调压力。

市场下行倒逼房企转型发展

2019年,市场会延续下行态势,行业发展面临更严峻挑战。在需求端,房地产调控政策进一步稳固预期,商品房销售面积将高位回落。具体来看,一线城市销售面积降幅逐渐收窄,不排除个别城市有稳中小幅回升的可能;二线城市分化显著,各地市场表现取决于限购限贷政策能否适度放松,整体销售规模或有小幅调整,三四线市场需求支撑相对薄弱,销售面积下行压力较大。在供应端,受限于销售规模下行影响,房企开工积极性将明显减退,同时销售回款降速也将制约房地产投资。预计2019年新开工、投资均有小幅回落的可能。

对于房地产企业来说,是困难也是机遇。短期内应积极发掘有销量的城市加快营销,但同时要注重项目规模可控性,防范大体量项目带来的去化风险。长期来看,中国房地产企业未来的竞争可能是模式的创新。因为城镇化还将继续推进,传统地产投资模式无法再适应新时代的变化,必须开展城市综合运营模式。房地产企业要改变视野和立足点,不再局限于地产开发,而应注重项目的整体运营。

从战略层面来讲,就是要坚持综合性的发展导向,以地产开发为载体,引入大量产业服务机制和产业内容,全面整合都市圈经济、社会、民生、商业、人文等资源,实现从开发到服务、从房子到生活的理念升级。从国外经验来看,房企通过综合开发运营商、转型为REITs上市、专业化服务运营商等模式实现转型升级,业务重心将从前端开发向后端服务和资产管理转移。因而,中国房企也必须转变粗放的地产开发模式,强化运营能力,实现产业转型升级和高质量发展。

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