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比特币纽约曼哈顿买楼实验:加密货币正流向房地产领域

在离旧金山车程不到半个小时的奥克兰,一套四室两卫,最近翻修过的房子标明,卖家愿意接受比特币或者加密货币支付,标价64.8万美元。

旧金山、纽约、曼哈顿,越来越多尝鲜者接受加密货币买卖房,房地产正在成为区块链的新应用场景。

在离旧金山车程不到半个小时的奥克兰,一套四室两卫,最近翻修过的房子标明,卖家愿意接受比特币或者加密货币支付,标价64.8万美元。

这栋房子的卖家是Alec Wang,他也是一名资深的地产投资人。像绝大多数愿意尝鲜的硅谷人一样,在区块链蓬勃发展时期,他在想如何把加密货币与房产联系起来。为此,他拜访了硅谷大量的区块链创业企业,涉及产权记录、跨境交易、众筹投资、股权转让,并且学习加密货币的知识。最终,他决定用最简单的方式感受一下加密货币市场——接受买家支付加密货币。

做了17年房地产交易的经理人Sean Beatties听到接收加密货币,不知道该如何去回复卖方的请求。出乎意料的是,接受加密货币的请求一传开,咨询电话与邮件如潮水般涌来,这些电话来自于全球各地,意大利、中国,很多买家并不知道这个房子的准确位置,也从来没有听过奥克兰,只知道这是一个地图上离旧金山很近的房子。

在硅谷,由于供不应求,一个房子通常能够收到十几个Offer,卖家在市场中占据绝对优势。除了支付手段变更,Alec并没有感觉与这与正常卖房有何不同。在他收到的Offer中,以美元支付居多,也有很多加密货币的支付方案。最终他接受了一个混合的方案——超过一半的部分用美元支付,剩下一小半用以太币支付。这部分以太币,以交易结束日的币价计算,按照美元与以太币的兑换值支付以太币。

“一个七十多万的房子,加密货币的价格在不断波动,如果全部接受加密货币,这个波动不是一个小数目;收获是在尝试新的想法的时候做了很多功课,可以了解一个全新的市场。”Alec这样分析尝鲜利弊。

最终,美国房产交易平台Redfin显示房子售价74万美元,这在动辄加价几十万才能抢到房子的硅谷,是一个不错的交易,也并没有高出市场价格太多。Alec认为这个房子所有条件均适中,既不在奥克兰核心商业区,也不在治安最差的地区。他希望过户、报税、法律监管这些都可以平稳过渡。“我并不觉得一个项目可以颠覆什么市场,只能说大家多一个尝试思路。”Wang说到。

这已经不是首次比特币卖房,此前在日本、迪拜、佛罗里达以及印尼的巴厘岛,已经出现多次比特币买房项目。一家叫做Bitcoin real estate的网站,专门提供用加密货币买房的世界各地房产。目前,这个网站上已经有400多套房子,并未出现内地的房产,只有一套位于香港的房产;美国加州一共有19套房产可以使用加密货币支付,包括硅谷核心区域与洛杉矶。

与湾区的房地产经纪人的尝试不同,Bitcoin real estate上有来自世界各地的房子,很多房子直接接受比特币或者其他加密货币交易,也有房子需要按美元价格去换取比特币支付,定价与市场价位也参差不齐,有分析人士认为,这个网站部分项目并不排除洗钱嫌疑。

加密货币曼哈顿买楼试验

除了零星的比特币试验,越来越多的商业地产项目开始接受加密货币支付,使用加密货币买房的群体正在变大。支付之外,更多人在探索区块链技术对房地产市场的改造。

在圣荷西一个区块链全球投资论坛上,尽管熊市还未完全过去,会场显得有些清冷。与清冷形成强烈对比的是,与房产相关的区块链项目热火朝天。一个用比特币在曼哈顿买楼的项目很快吸引了我的注意力。

这个项目叫做Slice,简单来说,他们正在销售一栋位于纽约曼哈顿区域21层的大楼,该项目包括公寓以及零售商店,由DXA建筑师设计公司,预计2019年10月完工,该项目是HAP投资和Daiwa House联合开发。

这个项目并不是用于个人投资的房地产项目,而应该归类于商业地产。在美国,商业地产属于一个非常清晰规范的产业,属于高风险高收益的行业。在经济下滑周期,商业地产的波动是住宅市场的十倍。

在Slice发给我的投资资料中,在曼哈顿这个商业地产项目中,除了给项目开发商的67.8%和主要投资者HAP28.23%的份额,它拿出了3.96%的投资份额给到Slice平台旗下的个人投资者,投资者可以选择美元或者加密货币投资。

除了曼哈顿的商业地产投资,他们还在洛杉矶UCLA大学附近翻修了一栋公寓楼,计划改装成出租公寓,发起一个锁定期为十年的投资。无论是出售买楼还是公寓翻修,均是不同的商业地产种类。Slice这个平台上就汇聚了类似这些不同的投资标的,不一样的是,他们可以接受加密货币投资。

传统商业地产遇到的最大问题是,它需要大量资金且流动性不高,Slice是运用区块链技术的加密货币众筹商业地产,以从中得到分红,并能够实时转让拥有权,

“美国商业地产市场之前也有很多众筹项目,我们是唯一一个跨境众筹项目。”Slice首席执行官Ari Shpanya告诉我。在他们的所有简介中,他们只接受美国以外的跨境投资者,部分原因是美国公民的加密货币投资受SEC严格监管。

平台上只针对有商业地产投资资格的Credit Investor,允许投资者最少只投资100美元;投资者可以不仅仅只投一个房地产项目,而是可以投自己的资产组合,并且降低了手续费。

加密货币的价格经常上下摆动,如果使用加密货币如何确定与发币的兑换比例?Shpanya称,他们会把加密货币在一周内换成美元,因此投资者并没有换汇的风险。“我们的公司机构在开曼群岛设立,面向非美国公民开放,但是依然要按照美国境内的制度向美国国税局报税。”

商业地产投资人李晴称:“这跟用比特币买菜有什么区别,相当于你付的是比特币,对方收到的其实还是美元,中间约个固定时间换了一下,并不是什么创新之处。”

除了可以用加密货币购买这栋楼的千分之一、万分之一获取投资回报,我在试图找到这个项目相比于传统商业地产的创新之处。

除了通过众筹与加密货币降低投资金额,Slice还利用区块链技术提高了投资流动性。如果投资人需要更换户主,或者转让资产,在政府各个部门报备等,通常需要12个月的流程时间,区块链技术可以做到实时更新,当你想要出手并找到买家,再也不用像以前那样需要12个月的手续审批,可以瞬间完成转让,一切都记载在链上。

在过去的15年里,房地产市场的增长指数超过标普500。但以前房产市场一个流动性极差,金额数量高的投资,Slice使用区块链技术,降低了投资金额,并且提高了资金的流动性,可以实时转让,这让房地产投资门槛更低。李晴认为,如果之后的运营证明Slice模式可以走通,由于区块链很多是开源代码,可能会短时间出现大量相似平台。

博弈监管:政策的灰色地带?

李晴曾经加入过早期创业项目,做过风险投资,还担任过硅谷房地产网站fang88的创始人,最终发现商业地产与风险投资极为相似,果断扎入地产行业。我们试图从整个地产投资的结构,看看区块链可以改变商业地产的哪些投资环节。

此前,美国已经出现了众筹的商业地产网站Fundrise,它把需要大额投资的商业地产起投金额降到了2.5万美元甚至更低,而商业地产在不同阶段有不同的风险,比如早期买地风险,盖楼风险,且项目不透明,美国法律规定,不允许把商业地产项目放在网上公开出售,且必须是符合credit investor要求的投资者才能投资。这就形成了一个谁信息多,谁就可以拿到好项目的市场。

在与李晴详细分析了在买卖房过程中的手续费之后,比如房屋重建、报税、过户手续费、装修费、中介费以及第三方托管费等重要费用支出之后,我们发现区块链很难去替代房屋的一些硬性成本,比如报税或者做装饰、翻修等费用,最有可能取代的是第三方托管(Escrow)机构。

美国买卖房产与中国流程大不相同,第三方托管机构独立于买方与卖方,拥有国家或州政府颁发的牌照,掌管房屋交易资金,监督买卖双方经纪人按标准流程操作,调查所售房屋产权状况,为买家登记产权信息。它扮演着协调各方,验证材料真实性的角色,该机构的设计也是美国实施一百多年的房屋交易制度成熟的体现。通常,交易需要向第三方托管机构缴纳一笔手续费。

Wang也认为,区块链就是不可篡改的账本,如果用新技术来做第三方托管,确实可以让交易更加容易。

当房地产经纪人们复盘了所有项目财务报表中的支出,哪些支出可以通过技术省下来时,我们的发现是——区块链就是改变所有中间与中介环节的,而这些中间环节又与监管相关,往往与政府为了保证买卖方利益而设立。

“这就是比特币以及加密货币的精神,相信自由市场,不停与监管博弈。”李晴在复盘之后说到。

Wang告诉我,不管他们使用何种方式去筹集资金,最终项目的收益还是看项目管理方的能力,比如购置的地,建设规划。区块链只是一项技术,它替代不了好的管理团队与好项目的投资回报率。但是它确实可以让交易省去一些中间环节,变得更加便捷。

在类似于Slice的项目中,它也存在着一些面临监管的不确定因素。比如3.96%的投资额度,大股东与中小股东发生利益冲突,如何保护中小股东利益;如何保证每个投资者的交易不被篡改;当投资者面临纠纷或者利益损失,加密货币领域的法律法规还不健全,是否会有法律支持维权,这些都是问题。

在采访的当天晚上,李晴为区块链的一些新思路兴奋不已,她一直在寻找区块链加房产的新机会,并给我发来一个区块链平台项目Harbor,投资机构、公司股权、商业地产、艺术品投资,只要涉及到法律文件的变更,都可以在该平台上完成。之后,她决定立刻行动,给这个项目发去了一个商业合作咨询。

在它的报告中指出,全球房地产市场高达217万亿,其中81万亿是投资级别的房地产,这是一个发展中的庞大市场。而在硅谷这样的市场中,不管是这样的技术团队,还是像Wang、李晴这些传统经纪人们,很多人正在寻找新机会。

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